De toenemende appartementisering in de dorpskern van Merksplas doet bij heel wat Spetsers vragen rijzen. Dit lazen we alvast in een aantal antwoorden op de eindejaarsvraagjes op deze website. We vinden ze ook terug in de sociale media en de babbels tussen pot en pint.
Sommige verdedigen er de opportuniteiten van, anderen vrezen de teloorgang van het dorpsgevoel. Ook op mijn eigen bijdrage mocht ik heel wat reacties ontvangen. Kortom: Spetsers, alsook vele toevallige passanten, fronsen op z’n minst de wenkbrauwen bij de aanblik van zoveel (hoog-)bouwexplosie. In dit opiniestuk koppel ik mijn beknopte analyse aan een constructief voorstel ter zake. Ik doe dit uit eigen naam en gedreven door een grote bezorgdheid voor mijn dorp.
Een beknopte analyse
Eén van de meeste fundamentele mensenrechten is de zorg voor een goed dak boven het hoofd: een plek waar het veilig, droog, licht en gezond toeven is. Zo’n plek moet liefst zo toegankelijk mogelijk zijn voor zoveel mogelijk mensen. Betaalbaar dus, maar ook duurzaam want de investering in arbeid, materialen en exploitatie (inrichting, energiekosten) is dermate hoog dat we moeten beseffen dat een woning anno 2022 minstens enkele tientallen decennia zou moeten kunnen mee gaan. De overheid -zowel lokaal als landelijk- speelt in dit proces een cruciale rol. Zij kunnen dit uiteraard niet alleen en daarom doet men beroep op zowel privépartners (in clusters variërend van aannemers, architecten, bouwpromotoren, investeerders tot private grondeigenaars) als semi-overheidsorganisaties zoals sociale huisvestingsmaatschappijen.
Vrijheid blijheid
De financiële onderbouw van die bouweconomie wordt grosso modo gestut door
- de spaar- en/of leengelden van de private bouwheren of subsidies van de sociale huisvestingsmaatschappijen enerzijds, en – zeker niet in het minst –
- door de investeringsbereidheid van de bouwpromotoren anderzijds.
Die bereidheid is blijkbaar groter dan ooit want vastgoed is nog één van de weinige renderende beleggingen.
Winstpercentages tot 17% kunnen enkel maar als een bouwproject met zoveel mogelijke vrijheid (lees ‘zo weinig mogelijke regelgeving’ gerealiseerd wordt. Staf Pelckmans
De recente prijsstijgingen gekoppeld aan de onzekere leveringstermijnen van bouwmaterialen maken het bouwen van individuele woningen minder lucratief. Meer en meer aannemers zoeken daarom hun heil in de projectontwikkeling. Winstpercentages tot 17% zijn hier immers geen uitzondering. Maar dan moet een bouwproject liefst met zoveel mogelijk vrijheid (lees ‘zo weinig mogelijk regelgeving’) gerealiseerd kunnen worden.
Hotspot voor promotoren
Middelgrote dorpen (zoals bv. Merksplas) vormen hierbij interessante targets. De snel slinkende beschikbaarheid van gronden (cfr. aangekondigde bouwshift) alsook de strengere regelgeving ten gevolge van een groeiend bewustzijn over de leefbaarheid van de steden drijven meer en meer bouwpromotoren dan ook naar de minder strak gereguleerde buitengebieden. Dit alles in combinatie met de aantrekkingskracht van de (zogenaamde?) dorpse sfeer, de nog relatief grote beschikbare bouwruimte alsook de vlottere bereikbaarheid van de werven (geen files, ruimte voor de bouwinstallatie etc.) en de grote vraag naar betaalbare woonruimtes maken van onze Kempense dorpen hotspots voor de bouwpromotoren.
Voor het lokale bestuur betekenen bovendien ‘extra inwoners’ niet alleen meer belastingontvangsten. Het zorgt ook voor extra tewerkstelling dichtbij huis wat niet alleen maatschappelijk maar ook politiek relevant is. Er zijn natuurlijk ook extra uitgaven.
Voor alle duidelijkheid: er is niks mis met ondernemerschap. Integendeel, ondernemers nemen investeringsrisico’s, zorgen voor lokale tewerkstelling en geven zo mee zuurstof aan de actualisering van het woningbestand. Kortom: ze kunnen ongetwijfeld een flinke meerwaarde betekenen voor de lokale/regionale economie.
In het geval van Merksplas dreigen echter veel van die meerwaarden te worden afgevlakt door een gebrek aan samenhang en visie van de lokale overheid op het bouwbeleid in de gemeente.
Verdichten wordt volstouwen
Het resultaat van de knaldrang van zoveel ‘ondernemers’ kunnen we elke dag ontdekken in en om de hoofdassen van het dorp: Leopoldstraat-Kerkstraat-Pastorijstraat. Die straten worden door de verschillende bouwpromotoren tot op de centimeter in breedte en hoogte volgestouwd met appartementen en handelsruimtes. De maatschappelijke roep om te ‘verdichten’ werd/wordt hier zo letterlijk ingevuld dat zowat alle lucht, licht- en leefruimte wordt weggeperst.
De weinige schaarse ruimte die er overblijft dient dan nog voor koning auto. Voor pleintjes, bomen, speel-en rustruimtes is er absoluut geen plaats in de herberg. Uit een wetenschappelijke studie van de universiteit Antwerpen i.s.m. De Standaard in 2018 bleek nochtans reeds dat de luchtkwaliteit in het dorpscentrum beangstigend slecht was (het meetpunt bevond zich toen bovendien dan nog op de meest ‘open ruimte’ aldaar, nl. vlakbij de ingang VBS en de recent gebouwde assistentiewoningen. Anno vandaag is de verkeersintensiteit alleen nog maar toegenomen n.v.d.r.).
En dan hebben we het nog niet over de Babylonische mix van bouwstijlen, materiaalgebruik, hoogte van bouwlijsten etc.: ieder deed/doet er zijn ding. Over smaak valt natuurlijk niet te redetwisten (…waarom eigenlijk niet?) maar een schoonheidsprijs ‘Merksplas meer dan mooi!’ ligt beter in de mond dan in de hand, vrees ik. De gunstige 6% regeling die goedbedoeld de hernieuwbouw wil stimuleren, heeft helaas dikwijls als pervers neveneffect dat -zonder onderscheid- ook waardevolle gebouwen zonder pardon mee worden platgeslagen. Zo verdween de voorbije jaren in recordtempo zowat alle waardevolle dorpse architectuur uit het Merksplasse kerngebied. Terwijl het net het dorpse erfgoed is dat ontwerpers en opdrachtgevers uit zou moeten dagen tot een beter ontwerp.
De overheid als regisseur
We missen hier de strakke hand van een lokale overheid die, gewapend met een doorwrocht plan en met kennis en kunde onderbouwde adviezen een regisseursrol opneemt. Staf Pelckmans
We missen hier de strakke hand van een lokale overheid die, gewapend met een doorwrocht plan en met kennis en kunde onderbouwde adviezen een regisseursrol opneemt. Een regie die vertrekt van een duidelijk beeld over hoe Merksplas er binnen pakweg 20 jaar en verder zou moeten gaan uitzien. Een visie die vertrekt van een doordacht masterplan voor de dorpskern, onderbouwd met data en daaraan gekoppelde helder geformuleerde toekomstige uitdagingen zoals mobiliteit, energie, luchtkwaliteit en sociale cohesie. Een plan waarvan de fundamentele keuzes ook eerst worden doorgesproken met zijn inwoners met o.m. meer aandacht voor sociale huisvestingsinitiatieven en een goed gereguleerde betaalbare huurmarkt.
De chaotische bouworde in de huidige dorpskern versterkt het vermoeden dat zo’n strak plan niet bestaat. Of als het er dan toch zou zijn, dan wordt het alvast niet consequent ingezet als beslissingskader bij het toekennen van vergunningen. Ook het proactief verwerven van gronden in de dorpskern voor de creatie van wat open ruimte, groen en aantrekkelijke rustzones is duidelijk niet aan de orde. Het is niet omdat Merksplas vooralsnog een mooie groene krans draagt in zijn buitengebied, dat de dorpskern die kwaliteiten niet moet nastreven. Het tegendeel is immers waar: de dorpskern moet het hart blijven van uw gemeenschap.
Het huidige beleid rekent zich duidelijk rijk op zijn onwrikbare geloof dat de private sector het allemaal wel zal oplossen. De kassa zal dan misschien wel kloppen maar als overheid geef je intussen zowat het hele woon- en bouwbeleid uit handen. Kwaliteit bestaat immers niet vanzelf: die moet je als bestuur opeisen!
Complexe uitdaging
Het uittekenen en handhaven van een duurzaam woonbeleid is nochtans een essentiële basisopdracht voor een overheid. Weliswaar een complexe uitdaging die behalve visie ook de nodige kennis en pragmatiek vereist. Een visie die je bovendien dan ook nog snel moet kunnen bijstellen op de urgenties zoals de klimaatverandering, het behoud van de open ruimtes, de wispelturige energiekosten en -niet in het minst- de snel wijzigende verwachtingen van de bewoners. Dit is voor een lokale bestuurlijke organisatie zoals de gemeente Merksplas best een heftige uitdaging.
Maar net daarom is het belangrijk dat die overheid de regie over haar woonbeleid veel sterker in handen neemt. Het gaat immers niet alleen om een basisrecht van algemeen belang voor al haar burgers, maar ook over de sturing van de sociale cohesie van een gemeenschap. De impact van de ruimtelijke ordening op de leefkwaliteit van haar inwoners is dan ook enorm. Neem de huidige verkeerscirculatie als voorbeeld: alle verkeer wordt nu dwars door de centrumstraten geleid. Door het huidige hoogbouwpatroon gedragen de hoofdassen van het dorp zich als een tunnel met alle vuilstofpieken tot gevolg. Bij hete zomers krijg je bovendien nog een versterking van het stadshitte-effect die, in combinatie met de algemeen te verwachten verhevigde regenval ook meer dan vroeger zal uitmonden in flink wat wateroverlast (om het zogenaamde ‘rondpunt Stolwerk’ maar niet te noemen ).
Alles kan…moet beter!
Wie A zegt moet B doen. Hoe kunnen we het dus beter doen?
Extra expertise
Onnodig bij dit alles te stellen dat de ruimtelijke inrichting van een dorp en het daaraan gekoppelde vergunningenbeleid complexe materie is. Zo complex dat je niet kan verwachten dat een lokaal bestuur dit helemaal beheerst. En al zeker niet op de schaalgrootte van een dorp met pakweg 8.500 inwoners. Als daar straks ook nog eens de CO2-klimaatverplichtingen aan toegevoegd worden (stikstofshift, nood aan laadpalen, waterhuishouding etc.) dan kan de politiek niet anders dan extra expertise inroepen.
Merksplas beschikt over één omgevingsambtenaar. Hoe sterk en gemotiveerd ook, die functie kan maar maximaal renderen als die zich mee kan laten omringen en inspireren door extra kennis en visie. Gelijkaardige Kempense gemeenten zoals bv. Olen installeerden hiervoor een zogenaamde ‘kwaliteitskamer’. Dit is een kerngroep van enkele experten inzake ruimtelijk beheer die hun kennis en ervaring gestructureerd mee gaan inzetten in het woon- en bouwvergunningsbeleid van een gemeentebestuur. Zo’n kwaliteitskamer kan lokaal georganiseerd worden of intergemeentelijk zoals bv. in Malle (die hier bovenop nog gebruikt maakt van een zogenaamd ‘gemeentelijk bouwkompas’).
Toetsing
Concreet betekent dit dat bouwplannen van enige omvang en impact op het dorpse weefsel van in de beginfase worden voorgelegd aan dit team. Zij screenen samen met de omgevingsambtenaar de voorliggende plannen op kwaliteiten van algemeen belang zoals de samenhang van de straat, buurt of wijk, de wijze van inname van open ruimte, de energie-efficiëntie, de mobiliteitsimpact etc. Zij doen dit co-creatief (een duur woord voor ‘in overleg’) door de inbreng van hun deskundigheid en ervaring te projecteren op de voorgestelde plannen en de resultaten hiervan grondig te bespreken met de indiener. Dit alles bij voorkeur volgens een vooraf grondig uitgewerkt en met de gemeenteraad doorgesproken visienota.
Vanuit diezelfde deskundigheid en onafhankelijkheid adviseren zij niet alleen de omgevingsambtenaar maar ondersteunen ze ook de Gecoro (de gemeentelijke commissie ruimtelijke ordening n.v.d.r.). En dit zowel bij de opvolging van concrete dossiers alsook met de opmaak van een visienota ruimtelijke ordening en de eventuele bijsturing van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Uiteraard behoudt ook de gewone burger bij dit alles nog ten volle het recht om zijn bezwaren gemotiveerd in te brengen (de ‘gele borden’ weet je wel).
Een win-win voor het algemeen belang!
Uit de praktijk van Malle en Olen blijken die kwaliteitskamers goed te werken. Wat in die gemeenten uiteindelijk resulteerde in veel kwalitatievere bouwprojecten en grotere samenhang van de ruimtelijke inrichting. Het college van burgemeester en schepenen voelt zich veel beter gewapend om met sterke argumenten het algemeen belang van zijn burgers te verdedigen. Dit vergt uiteraard een strakke organisatie maar net door de extra inbreng van ervaren experten zal dit de efficiëntie verhogen. Uiteraard moet de kwalitatieve onafhankelijke samenstelling van die kwaliteitskamer gegarandeerd worden alsook hun precieze mandaat en plaats in de gehele organisatie van de vergunningsprocedure.
Bouwheren zien de kwaliteit van hun project verhogen: enerzijds door de kennisdeling, anderzijds door een betere integratie van hun project in de woonomgeving en zo mee te werken aan een beter woonklimaat. Projecten die zich niet inschrijven in kunnen zo sneller worden geweerd of moeten terug naar de tekentafel. Dat dat ook financieel kan renderen blijkt uit het feit dat sommige projectontwikkelaars toch de kaart trekken van meer kwaliteitsvolle projecten. Win-win voor bewoners, dorpsbewoners, het dorp zelf, projectontwikkelaar en ontwerper.
Bijkomend: ontwerpers moeten dan wel mee in dit proces. Tot op heden is het verdienmodel van vele lokale architecten net gestoeld op het louter uitvoeren van de vraag van een opdrachtgever naar het hoogste rendement. Omdat het kan… Ontwerpers die hieraan meedoen, dragen minstens een groot deel van de blaam.
De omgevingsambtenaar kan zijn publieke opdracht nog sterker invullen en tegelijk ook de broodnodige beleidscontinuïteit over de legislaturen mee garanderen. Door die hechte samenwerking met zo’n kwaliteitskamer wordt zijn/haar kennis ook voortdurend gevoed.
Ook de lokale politiek (meerderheid en oppositie) kan alleen maar winnen met sterk onderbouwde adviezen en een robuustere opbouw van hun visie over de toekomst van het dorp. Hoe dan ook behoudt het college van Burgemeester en schepen als democratisch verkozen uitvoerende macht het laatste woord.
Merksplas: beetje stad, beetje dorp?
Complexe uitdagingen verdienen meer dan ooit een efficiënt en deskundig antwoord. Al dan niet gedwongen fusies liggen op de loer… Wil Merksplas groot blijven in zijn ‘dorp’ zijn dan moeten we nu vooral vooruit denken en investeren in externe kennis en inzichten.
Wil Merksplas groot blijven in zijn ‘dorp’ zijn dan moeten we nu vooral vooruit denken en investeren in externe kennis en inzichten.
Want niets zo erg dan vis noch vlees! Want tussen een ‘beetje dorp’ en een ‘beetje stad’ ligt het onleefbare grijze, saaie midden.
“Mijn gedacht”!
Aanbevolen lectuur
- Dorpse architectuur, een toolbox op initiatief van Ar-Tur vzw i.s.m. KULeuven, departement Architectuur, Public Space
Opinies op merksplas.NU
In de opinierubriek komen meningen aan bod van mensen uit Merksplas of die er een band mee hebben. Hun naam vind je netjes bij de titel. Zij zijn verantwoordelijk voor de inhoud ervan.
Die meningen hoeven niet noodzakelijk die van de redactie te weerspiegelen.
Jouw opinie kan hier ook een plaats krijgen. We hebben daar nog wel spelregels bij.
Volkomen terecht dat er gepleit wordt voor een ander en toekomstbestendiger bouwbeleid voor Merksplas. Alleen zo ontstaat er een woonkwaliteit, die ervoor kan zorgen dat jong en oud optimaal kunnen wonen. Maar zonder een nieuw en actief verkeersbeleid zal het streven naar kwaliteitsverbetering niet lukken en verworden tot een vlag op een modderschuit.
Ik deel deze analyse totaal. Van de appartementisering over de hoogbouwexplosie via de vrijheid en blijheid en de winstmarges van 17% voor projectontwikkeling met zo weinig mogelijk regeling. Het gebrek aan samenhang en visie in het beleid van de lokale overheid, het volbouwen en het “ieder zijn ding doen”, het “over smaken twist men niet”. Het gebrek aan “algemeen belang”, het privé belang zal het allemaal wel oplossen. Het ontmantelen van het dorpse erfgoed, het verdienmodel van de lokale architecten en het voldoen aan de vraag van hun opdrachtgevers.
Merksplas, mijn geboortedorp, ware het niet dat een groot deel van mijn familie er nog woont en ook nog een aantal vrienden, je zou het gewoon mijden. Ja, enkel de kolonie, in ruime zin, is nog authentiek. Dat kan van lichtstad “Koekhoven” helaas niet meer gezegd en de dorpskern is gewoon lelijk.
Maar bij de voorgestelde oplossingen “alles kan beter”, het zoeken naar “expertise” en het instellen van een “kwaliteitskamer”, “de overheid als regisseur” toch volgende bedenkingen.
Sinds de jaren 80, 90 van vorige eeuw hebben wij, ook in onze dorpen, mogen genieten van de goede werken van het “neoliberalisme”. Het “algemeen belang” werd uitverkocht en wel zo zorgvuldig dat zij die daarna geboren zijn gewoon kunnen beweren dat het “niet bestaat”. Ik pleit mee schuldig want ik heb het mijn eigen kinderen al horen zeggen. De individuele burger werd op het schild geheven, kon in allerlei nieuw opgerichte raden (op papier) “zijn gedacht zeggen”. Het middenveld waar aan het “algemeen belang” tot dan vorm werd gegeven, werd afgebouwd. Gemeentepolitici en vooral zij die zich een plaatsje in het bestuur wisten te bemachtigen werden goed betaalde “managers” want “if you give peanuts you get monkeys”. Zij zouden vooral zorg dragen voor de meubelen en het huisgerief, deze beheren als “goed huisvader”, zorgen dat de begroting klopte en dat er in voldoende sportaccomodatie werd voorzien, als’t kon inclusief zwembad, want dat is wat de kiezer wil. Zeker geen visie, laat staan op de lange termijn, van waar het leven in een dorp naartoe moest.
Dat is waar we nu staan!
Zonder het opnieuw uitvinden / “creëren” van het begrip “algemeen belang” geraken w’er ook nooit uit!
En dat is rapper gezegd dan gedaan. “Algemeen belang” afbouwen is immers véél sneller rond dan het weer opbouwen. Bovendien, wat is dat eigenlijk “algemeen belang”?
Ik vrees dat we voor de invulling ervan beter omgekeerd redeneren, daarbij puttend uit ervaringen en overlevering, “wat is het zeker niet” en vervolgens zoeken waar er nog niet (voldoende) gezocht is.
Wat mij betreft mag het neoliberalisme daarbij alvast op de schop.
Als aan zulk een actieve zoektocht geleidelijk wat expertise (in dienst van het doel uiteraard) efficiëntie en deskundigheid wordt toegevoegd kunnen we na enige tijd misschien terug ergens geraken.
Expertise die zich goed laat betalen en vervolgens installeert in één van de ivoren torens van onze samenleving? Laat maar! Ik neem aan dat die ook niet wordt bedoeld?